Отмена долевого строительства: как к ней готовятся лидеры отрасли

Государство отбирает у российских строителей право привлекать деньги дольщиков. На кону 5 трлн руб. в год. Всем без исключения жилищным девелоперам страны предстоит кардинальная перестройка бизнеса, но далеко не все сумеют приспособиться к новым условиям

Все началось год назад, в июле. Госдума перед каникулами обсуждала создание компенсационного фонда для защиты обманутых дольщиков. Государственный фонд должен был заменить предыдущую схему — страхование ответственности застройщиков, которое так и не заработало и пошло на пользу разве что бизнесу самих страховщиков: за три года они собрали 27,5 млрд руб., не выплатив ни рубля компенсаций.

Строители горячо обсуждали очередной фонд — ровно до того момента, когда появились новости о более радикальных переменах. Всего за пять дней без каких-либо консультаций с предпринимателями депутаты внесли и приняли поправки в закон о долевом строительстве (214-ФЗ). О новых правилах девелоперы узнали из новостей: «один застройщик — одно разрешение на строительство», наличие собственных средств (10% от себестоимости проекта) и жесткий контроль за расходами со стороны банков.

«Проблема дольщиков вдруг стала так важна, что за день до второго чтения, ночью, привезли эти поправки. Про них ни одна живая душа в бизнесе не знала, — рассказывает один из крупных застройщиков. — Есть ощущение, что они написаны людьми, которые вообще не ведали, что творят».

В ноябре девелоперов ждала еще одна новость: Владимир Путин поручил за три года отказаться от долевого строительства. В декабре правительство приняло соответствующую дорожную карту.

По ней с 1 июля 2019 года застройщики не смогут принимать деньги от покупателей: средства будут храниться в тишине, на эскроу-счете, вплоть до выдачи ключей от квартиры. Если застройщик опоздает с передачей жилья более чем на полгода, он вообще останется без денег дольщиков. Риски вложений в строительство станут заботой банков.

Что известно о новой схеме финансирования строительства
Переход на финансирование с помощью эскроу-счетов должен начаться 1 июля. Осталось меньше месяца, но выборы и смена правительства спутали дорожные карты. Пока министерства разработали всего несколько поправок в законы. Вот они:

Эскроу-счета физических лиц будет страховать Агентство по страхованию вкладов. Размер выплаты ограничат 10 млн руб. Юрлицам компенсации не полагаются.
Корректировка закона «О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации».

Жесткие требования к банкам, которые могут работать с эскроу-счетами: наличие не меньше 25 млрд руб. собственных средств и наивысший рейтинг по национальной шкале. Пока таких банков 25.
Банки, которые могут работать с эскроу-счетами.

Банки смогут отложить уплату налога на прибыль, пока застройщик не заплатит проценты по кредиту. Сейчас налог взымается сразу после начисления этих процентов. Такая норма должна стимулировать банки активнее предоставлять отсрочки по уплате процентов.
Изменения в Налоговом кодексе.

Запрет на альтернативные схемы: продажу квартир через ЖСК и жилищные сертификаты, дающие право на квадратные метры.
Текст поправок к закону о долевом строительстве после первого чтения.

В последний день мая правительство опубликовало поправки к закону о долевом строительстве. Они смягчают жесткие нормы, которые должны вступить в силу с июля: заменяют правило «одно разрешение на строительство — одно юридическое лицо» на «один проект — одно юрлицо».
А также — разрешают кредитовать компании, созданные под проект, от основной компании холдинга в размере до 20% от себестоимости проекта.
Поправки к закону о долевом строительстве, предложенные Минстроем.

Дальнейшая информация о крупнейшей реформе рынка обрывочна. Центробанк заверил, что финансирование обойдется застройщикам примерно в 6% годовых и пообещал расширить список банков, работающих с эскроу-счетами, до 66.

Минстрой предложил застройщикам за переход на эскроу-счета «пряник» — смягчение требований и сокращение госрегулирования. «Кнутом» может стать, например, повышение взносов в фонд защиты прав дольщиков с 1,2 до 3–5% от суммы каждой сделки. Такую альтернативу в декабре предложил экс-министр строительства Михаил Мень.

Первая реакция рынка — скупка земли
Стремительное изменение закона о долевом строительстве вызвало на рынке панику. С осени застройщики штурмуют стройнадзоры — скупают участки и оформляют разрешительную документацию для всех проектов в портфеле. Слово года среди строителей — «огаснить» — означает «получить разрешение в ГАСНе — Госстройнадзоре».

Юлия Ружицкая, директор по продажам компании «Главстрой-СПб»:

«Рынок недвижимости находится в состоянии ожидания и неопределенности. И у застройщиков, и у банков пока больше вопросов, чем понимания, как будет развиваться ситуация после вступления в силу новых законодательных инициатив».

Июльские поправки кардинально изменили и усложнили финансирование проектов. Закон ввел банковский контроль за расходованием средств, обязал проводить аудит отчетности и предоставлять в стройнадзор подробный график строительства.

Часть норм девелоперы называют вредными и нелепыми. Закон не позволяет тратить деньги на инфраструктуру вне участка застройки, не дает ремонтировать по гарантии построенные дома или получать разрешение на новый проект до передачи всех квартир в уже сданном доме.

Поправки к закону, не вступив в силу, уже негативно сказались на рынке. Весь год компании в спешке пополняют земельные банки. Только в Петербурге за 2017 год застройщики скупили 210 га на $810 млн, подсчитали в Knight Frank. Для сравнения, годом раньше объем сделок был вдвое меньше: $390 млн за 118 га.

Строители запаслись разрешениями на строительство на один-два года вперед. «Отсрочили конец», — мрачно шутят топ-менеджеры.

«Банки финансируют покупку участков крайне ограниченно, только лучшим заемщикам. Откуда компании взяли деньги на такие покупки? Ответ очевиден — с текущего потока. Деньги со строящихся объектов были направлены на будущую адресную программу, и это подорвало ликвидность неустойчивых компаний еще больше», — говорит руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

В погоне за количеством разрешений компании не успевают проработать проекты. В итоге на рынок могут выйти большие объемы некачественного предложения, дополняет Селиванов. Впрочем, реформа рынка в нынешнем виде несет куда большие риски для бизнеса.

Риск № 1. Каждая вторая компания не получит банковского финансирования
Банки заинтересованы в развитии кредитования застройщиков. В перспективе это позволит им нарастить и диверсифицировать портфели. Тем не менее банки не готовы полностью заместить средства дольщиков к концу 2020 года, а именно такой срок прописан в дорожной карте.

Объем рынка долевого строительства в стране оценивается в 3,5–5 трлн руб. После 1 июля Сбербанк планирует увеличить объем кредитов на строительство жилья с 245 млрд до 370 млрд руб. «В целом мы видим возможность роста кредитного портфеля по финансированию жилищного строительства до 1 трлн руб. и выше», — прогнозирует директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергей Бессонов.

«Мы ожидаем, что при сохранении текущих темпов реализации жилья рост объемов финансирования строительной отрасли до 3,5–5 трлн руб. возможен в течение примерно пяти лет», — говорят в пресс-службе ВТБ.

Главная причина осторожности банков — непрозрачность и рискованность строительного рынка. В мае Сбербанк отказался работать с Urban Group. Компания строит почти 900 тыс. кв. м жилья в Подмосковье и входит в десятку крупнейших застройщиков страны.

Сбербанк отозвал аккредитацию из-за срывов сроков сдачи жилья, писал «Коммерсантъ». В Едином реестре застройщиков Urban Group присвоен рейтинг 3,5 — эта цифра отражает соблюдение сроков строительства. Однако высокий рейтинг (4,0 и 5,0) имеют менее половины участников рынка (700 компаний из 1,5 тыс.) и только половина игроков из топ-20 крупнейших девелоперов.

«Сегодня проектное финансирование используют в лучшем случае 10% компаний. Не потому, что банки не хотят кредитовать, и не потому, что ставки высоки. Начиная хеджировать и структурировать риски, банки видят, что львиная доля заемщиков не может ответить, почему в их проектах дважды два не четыре, а семь-восемь. Модель бизнеса не прозрачна: компании не могут показать отчетность и подтвердить источники происхождения средств», — рассуждает руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

Резкий переход на проектное финансирование поставит девелоперов и банки в положение дуэлянтов: либо разорятся сотни застройщиков, либо госбанки возьмут на себя миллиарды плохих долгов.

Дмитрий Средин, руководитель управления по работе с крупными компаниями АО «Райффайзенбанк»:

«Изменения закона о долевом строительстве 214-ФЗ ужесточили требования к застройщикам, во многом приблизившись к логике банков. Требования предполагают создание юридического лица под каждый проект, наличие опыта, участие в строительстве своими средствами, ограничение расходов на собственные нужды. Также вводится контроль банка за расходами застройщика, и залогодержателем строящегося объекта становится банк, а не дольщики. В чем-то требования кредитной политики банков в отношении проектного финансирования могут быть даже более жесткими, чем установленные измененным законом».

Первый опыт

Сбербанк и ВТБ запустят кредитование с использованием эскроу-счетов с 1 июля. Сбербанк уже тестирует инструмент на проекте в Тюмени. Кредитную линию на 1,2 млрд руб. оформила компания «Брусника». Ставка составит 5–7% годовых в зависимости от объема продаж, говорят в компании.

Для запуска кредитования с эскроу банк адаптировал стандарты проектного финансирования. Главные требования — эффективность проекта и возвратность кредита. Банк обращает внимание на опыт, поддержку акционеров и своевременность ввода объектов, а также требует соблюдения всех требований законодательства.

Минимальную планку вложения собственных средств снизили с 20 до 15%. Ставка по кредиту будет пересчитываться ежемесячно в зависимости от размера средств дольщиков на счетах эскроу.

Сергей Бессонов, директор дивизиона Сбербанка «Кредитные продукты и процессы»:

«По договору предусматривается два вида ставки — базовая (рыночная) и специальная (пониженная). По части ссудной задолженности, равной объему средств на счетах эскроу, устанавливается специальная ставка, по остальной — базовая. Таким образом, фактическая процентная ставка может быть в два раза ниже, чем действующая ставка по проектному финансированию».

Риск № 2. Рост цен и сжатие рынка
Появление третьей стороны — банков — и переход на прозрачные схемы финансирования перекроят сметы застройщиков. Вопрос в том, насколько значительным будет рост себестоимости.

Дмитрий Трубников, финансовый директор ГК «А101»:

«В условиях финансирования строительства за счет продажи квартир по ДДУ девелоперы пользуются кредитами, в основном на начальных этапах, по ставке 12–18%. При этом объем кредита редко доходит даже до половины от суммы, необходимой для завершения строительства. Соответственно, такой кредит быстрее гасится. С переходом на проектное финансирование девелоперы вынуждены будут брать у банков всю необходимую сумму, так что тело кредита в любом случае увеличится как минимум в два раза».

С другой стороны, кредитование с эскроу-счетами будет обходиться дешевле проектного финансирования. К тому же застройщиков избавят от взносов в компенсационный фонд долевого строительства, а это 1,2% от цены каждого договора.

«По нашим подсчетам, механизм применения эскроу-счетов вместо прямого привлечения средств дольщиков приведет к увеличению процентных расходов на 2–2,5% для небольших проектов с коротким сроком строительства и на 4,5–5% для проектов, рассчитанных на три-четыре года. В целом инвестиционная себестоимость проектов только из-за фактора эскроу-счетов вырастет на 2–5%», — считают в ГК «Инград».

«Речь пойдет о росте цен на несколько процентов, никак не на десятки процентов», — согласен Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС.

В негативном сценарии уход с рынка части застройщиков приведет к сокращению предложения и конкуренции. Застройщики смогут начать повышение цен. Вдобавок распродажи на старте, рассрочки и щедрые скидки исчезнут из практики, а рост цен повлечет за собой снижение спроса.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»:

«Для покупателей жилье станет менее доступным. Готовый продукт будет стоить минимум на 25–30% дороже».

«По нашим оценкам, рост цен в ближайшие два-три года может составить до 20–30%», — согласен председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

Под ударом окажутся наименее маржинальные сегменты — массовое строительство в пригородах, недорогой бизнес-класс в проектах редевелопмента. Расслоение рынка станет отчетливее. «В целом результат всех поправок может отразиться и на объеме, и на структуре предложения недвижимости. Но это будет не сразу, а в перспективе 2019–2020 годов», — утверждает управляющий «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Дмитрий Ходкевич.

Риск № 3. Остановка строительства в небольших регионах
Рассчитывать на банковское финансирование смогут устойчивые компании с прозрачной отчетностью. При этом в десятках городов рынок возводимого жилья в принципе сложно назвать устойчивым. По статистике ДОМ.РФ, в 16 регионах объемы строительства не превышают 200 тыс. кв. м. Это среднего размера жилой комплекс в Москве.

«Благосклонность банков в вопросе выдачи кредитов будет сильно зависеть от спроса на новостройки. Есть регионы с небольшим рынком новостроек и низким платежеспособным спросом, а значит, возможен риск», — считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE.

Застройщики в таких регионах могут остаться и без средств дольщиков, и без возможности банковского финансирования.

Риск № 4. Консолидация рынка и усиление роли государства
«Один застройщик на один дом — это неприемлемо. Мы не говорим, что это надо сократить. Их должен сократить рынок, правила, которые установлены», — так два года назад высказался первый замминистра строительного комплекса Подмосковья Виталий Сомов.

Рынок строительства жилья консолидируется, но очень медленно. В Краснодарском крае, Ростовской, Московской областях топ-5 крупнейших застройщиков не контролируют и трети рынка. В целом по стране этот показатель составляет 11,6%.

Полный рейтинг

Девелоперы ждут укрупнения рынка. В то же время крах неустойчивых компаний может увеличить ряды обманутых дольщиков.

Специально для санации проблемных застройщиков в 2016 году банк «Российский капитал» создал «РК Строй», девелоперскую компанию полного цикла. Компания достраивает объекты холдинга СУ-155, а осенью 2017 года ее привлекли к достройке московского долгостроя «Царицыно». При этом компенсировать расходы на санацию государство планирует за счет продажи свободных квартир в долгостроях и вывода на рынок новых объектов. Год назад компания начала получать компенсационные площадки за санацию СУ-155.

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС:

«В новых условиях рост влияния государства на рынок недвижимости возможен, так как ряд застройщиков не выдержит работу по новым правилам и может запустить процедуру банкротства. Однако в среднесрочной перспективе, считаю, риск повышения влияния государства на строительный рынок невысок».

Как нивелировать риски
Правительство оставило девелоперам не так много пространства для маневра. Застройщикам дали год на то, чтобы перевести новые проекты на банковское финансирование.

1. Перейти на открытую отчетность

Внедрение международных стандартов финансовой отчетности, как правило, занимает два-три года, говорят участники рынка. Те, кто успел запастись разрешениями на строительство по старым правилам, смогут перестроить компанию и стать интересным заемщиком для банков.

2. Изучить альтернативные способы финансирования

Новый закон оставляет не так много вариантов. Компании с накоплениями могут позволить себе строить дома на собственные средства и продавать готовое жилье. Такая схема использовалась до ипотечного бума, в 1990–2000-х.

Кроме того, альтернативой банковскому финансированию может стать выход компаний на публичный рынок капитала — IPO или выпуск застройщиками облигаций, говорит председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участника партнерской сети CBRE:

«На мой взгляд, альтернативой (или дополнением) схемы с использованием эскроу-счетов может стать предоплата. К примеру, в США вложиться в строящийся дом можно, внеся от 20 до 40% стоимости квартиры. Оставшуюся часть покупатель платит по завершении проекта. Эти средства в определенной мере компенсируют застройщикам расходы на проектное финансирование, а риски покупателя снижаются, ведь он оплачивает только меньшую часть стоимости жилья».

3. Опробовать новую схему работы заранее

Получение финансирования с эскроу-счетами до того, как схема станет обязательной, поможет отработать механизм взаимодействия с банком и заручиться кредитной историей.

«Если на старте компания выполняет самые строгие требования и показывает себя как надежный заемщик, для следующих кредитов банки готовы смягчать правила», — рассказывает руководитель холдинга LEGENDA Василий Селиванов.

4. Продумать, как выйти из бизнеса

Зачистка банковского и страхового рынков наглядно демонстрирует: не стоит доводить дело до банкротства и обманутых дольщиков. В перспективе это может обернуться взысканием личного имущества собственников и руководителей компаний и их уголовным преследованием. Лучше заранее спланировать выход из бизнеса — трезво оценить активы и предложить свои проекты конкурентам.

Автор: Антонина Асанова.

Подробнее на РБК:
https://pro.rbc.ru/building/news/5b14e8cc9a7947067251ea38